การเพิกถอนการได้ทรัพยสิทธิทางทะเบียน หลายคนคงเคยประสบกับปัญหาเกี่ยวกับทรัพย์สิน เช่น เรื่องมรดก ยังไม่ได้แบ่งแต่ผู้จัดการมรดก ได้โอนที่ดิน ขายให้คนอื่น หรือ ซื้อที่ดินมายังไม่ได้จดทะเบียนโอน แต่คนขายไปจดทะเบียนโอนให้แก่บุคคลอีกคนหนึ่ง หรือ มีกรณีใดๆ ลักษณะคล้ายกันนี้ ก็ถือว่าเป็นเรื่องแย่มาก ภาษาชาวบ้านเรียกว่า โดนโกงนั่นเอง ซึ่งในทางกฎหมาย ขออธิบายเป็นวิทยาทาน ดังต่อไปนี้
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ บัญญัติว่า ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียเปรียบแก่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทนซึ่งผู้รับโอนกระทำโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนไม่ได้
มาตรานี้เป็นบทบัญญัติที่แก้ไขผ่อนคลายความศักดิ์สิทธิ์ของมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก เพราะตามมาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก การได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยนิติกรรม ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมไม่บริบูรณ์ ไม่อาจถือว่าได้ทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์อันจะใช้ยันต่อบุคคลภายนอกได้เลย แต่แม้กระนั้นก็ตามผู้นั้นก็ยังมีทางแก้ไขตาม มาตรา ๑๓๐๐ คือ ถ้าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์คนเดิมได้จดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้นไปให้บุคคลอื่น และบุคคลอื่นรับโอนไปโดยไม่สุจริตก็ดี หรือรับโอนโดยไม่เสียค่าตอบแทนก็ดี ผู้ที่ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มาโดยไม่บริบูรณ์เพราะมิได้จดทะเบียนนั้น มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนนั้นได้ มาตรา ๑๓๐๐ นี้คล้ายกับมาตรา ๑๒๙๙ วรรคสองอยู่มากเพียงแต่ต่างกันดังนี้
๑.มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง เป็นเรื่องเฉพาะผู้ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมเท่านั้น แต่มาตรา ๑๓๐๐ เป็นเรื่องบุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน ซึ่งย่อมรวมทั้งผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ทั้งโดยนิติกรรม และโดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมด้วย
๒.มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง เป็นเรื่องยกขึ้นอ้างหรือต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยไม่เสียค่าตอบแทน หรือโดยไม่สุจริต หรือมิได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตเท่านั้น แต่มาตรา ๑๓๐๐ เป็นเรื่องเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนของผู้ที่รับโอนโดยไม่เสียค่าตอบแทน หรือรับโอนโดยไม่สุจริตทีเดียว
ที่ว่า มาตรา ๑๓๐๐ คล้ายกับ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสองนั้น คล้ายกันตรงที่ว่า ถ้าบุคคลใดไม่อาจยกข้อต่อสู้บุคคลภายนอกตาม มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสองได้แล้ว บุคคลนั้นก็จะมาฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนการโอนตามมาตรา ๑๓๐๐ มิได้ ทั้งนี้ตามคำพิพากษาฎีกาที่ ๗๐๒/๒๕๐๐ ซึ่งวินิจฉัยว่า เมื่อโจทก์มิได้จดทะเบียนการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินโดยการครอบครอง ย่อมไม่อาจยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้รับโอนที่พิพาทโดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนโดยสุจริตได้ ฉะนั้นจึงไม่อาจฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนที่ดินระหว่างเจ้าของ และบุคคลภายนอกตามมาตรา ๑๓๐๐ ได้
บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนนั้น ได้แก่
(๑) บุคคลผู้ทำนิติกรรมเพื่อให้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่ยังมิทันได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายบัญญัติไว้ เช่น ซื้อที่ดินแต่ยังมิได้จัดการโอนทางทะเบียน ได้ชื่อว่าอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนแล้ว ทั้งนี้ตามตัวอย่างคำพิพากษาฎีกาดังต่อไปนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ ๑๐๘๙/๒๔๙๑ โจทก์ซื้อเรือต่อขนาด ๖.๖๗ ตัน จากจำเลยที่ ๑ โดยทำหนังสือกันเอง และได้ชำระเงินแล้ว จำเลยที่ ๑ ได้มอบทะเบียนและเรือให้โจทก์แล้ว เพียงแต่ยังไม่ได้ไปโอนแก้ทะเบียนที่กรมเจ้าท่า โจทก์ย่อมมีสิทธิในเรือลำนี้แล้ว ถ้าจำเลยที่ ๑ โอนทะเบียนให้จำเลยที่ ๒ โดยจำเลยที่ ๒ รู้อยู่แล้วว่าเรือเป็นของโจทก์ โจทก์มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๖๑๙/๒๔๙๔ ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินกับผู้ซื้อได้ชำระราคาแล้ว แต่ยังโอนกันมิได้ เพราะเจ้าพนักงานที่ดินส่งโฉนดไปยังกรมที่ดินเสีย ผู้ขายจึงมอบที่ดินให้ผู้ซื้อครอบครองไปพลางก่อนจนกว่ากรมที่ดินจะส่งโฉนดคืนมา จึงจะทำการโอนกัน ผู้ซื้อได้เข้าครอบครองมา ๔ ปีเศษแล้ว ถือว่าผู้ซื้ออยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตามมาตรา ๑๓๐๐
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๒๕๔/๒๕๐๐ จำเลยที่ ๑ ทำสัญญาขายที่ดินให้โจทก์แล้ว แต่ยังมิได้ไปทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพราะการผัดผ่อนของจำเลยที่ ๑ ต่อมาจำเลยที่ ๑ สมคบกับจำเลยที่ ๒ โอนที่พิพาทให้จำเลยที่ ๒ กับบุตร ดังนี้โจทก์อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนแล้วตามมาตรา ๑๓๐๐ จึงขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๐๑๑/๒๕๔๐ จำเลยทั้งสามนำที่ดินของจำเลยที่ ๒ มาเป็นประกันการทุเลาการบังคับ โดยจำเลยที่ ๒ ทำหนังสือสัญญาค้ำประกันไว้และศาลชั้นต้นมีคำสั่งห้ามเจ้าพนักงานที่ดินมิให้ทำนิติกรรมจนกว่าจะมีคำสั่งเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่น แม้สัญญาค้ำประกันจะมีผลจนกว่าจะชำระหนี้ตามคำพิพากษาให้แก่โจทก์ครบถ้วนแต่ที่ดินดังกล่าวยังมิได้ถูกยึดหรืออายัด จึงไม่ต้องห้ามมิให้ยึดซ้ำตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๙๐ กรมสรรพกรย่อมมีอำนาจยึดที่ดินของจำเลยที่ ๒ ออกขายทอดตลาดเพื่อชำระหนี้ค่าภาษีได้ การที่ผู้ร้องซื้อที่ดินและได้ชำระราคาครบถ้วนแล้ว จึงอยู่ในฐานะจดทะเบียนได้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ และเมื่อกรมสรรพากรมีหนังสือแจ้งให้เจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนโอนที่ดินให้แก่ผู้ร้อง แต่เจ้าพนักงานที่ดินมิอาจอำเนินการให้ได้ ผู้ร้องจึงมีสิทธิร้องขอให้ศาลชั้นต้นเพิกถอนคำสั่งที่ห้ามทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๕๗(๑)
คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๗๕๒/๒๕๔๗ จำเลยที่ ๒ ทำสัญญาประนีประนอมยอมความตกลงยกที่ดินพร้อมบ้านส่วนของจำเลยที่ ๒ ให้แก่ผู้ร้อง โดยจะโอนกรรมสิทธิ์ให้เมื่อผู้ร้องมีอายุ ๒๐ ปีบริบูรณ์ศาลพิพากษาตามยอมแล้ว ขณะยื่นคำร้องขอกันส่วนผู้ร้องมีอายุ ๒๔ ปี คำพิพากษาตามยอมจึงมีผลบังคับให้จำเลยที่ ๒ ต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ร้องแล้ว ผู้ร้องจึงเป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐
แต่ถ้านิติกรรมที่ทำนั้นเป็นเพียงก่อให้เกิดบุคคลสิทธิ ซึ่งไม่ใช่สิทธิที่จะนำมาจดทะเบียนการได้มา เช่น ทรัพยสิทธิแล้ว บุคคลผู้ทำนิติกรรมนั้นยังไม่ถือว่าอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ เช่น ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดิน ผู้จะซื้อไม่มีสิทธิที่จะไปจดทะเบียนการซื้อขายได้โดยตรง เพียงแต่มีสิทธิบังคับให้ผู้จะขายทำสัญญาซื้อขายให้เท่านั้นจึงจะให้มีการจดทะเบียนการซื้อขายกันต่อไป ดังนั้นผู้จะซื้อจึงไม่ถือว่าอยู่ในฐานะจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน
คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๗๔/๒๔๙๐ ผู้ที่ฟ้องขอให้เพิกถอนตามมาตรา ๑๓๐๐ จะต้องแสดงว่าตนอยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้ เพียงแต่ได้ความว่าทำสัญญาจะซื้อขายและวางมัดจำไว้ ไม่เรียกว่าอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนตามมาตรา ๑๓๐๐
คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๑/๒๔๙๗ สัญญาจะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น เป็นเพียงบุคคลสิทธิ หามีทรัพยสิทธิติดตามตัวทรัพย์เอากลับคืนจากบุคคลภายนอกได้ไม่ และไม่เป็นสิทธิที่จะจดทะเบียนได้ จึงไม่มีสิทธิจะฟ้องให้เพิกถอนการโอนอสังหาริมทรัพย์ที่บุคคลอื่นได้จดทะเบียนไว้แล้วตามมาตรา ๑๓๐๐
คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๙๗๙ ถึง ๔๙๘๒/๒๕๓๙ ล.เจ้ามรดกทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไวว้กับโจทก์ก่อนที่ ล. จะถึงแก่ความตาย โจทก์จึงมีเพียงบุคคลสิทธิ ยังไม่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนที่จะฟ้องเพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินระหว่างจำเลยที่ ๑ และ จำเลยที่ ๒ ซึ่งเป็นผู้จัดการมรดกของ ล.กับจำเลยที่ ๓ ซึ่งเป็นผู้รับพินัยกรรม
แต่อย่างไรก็ตาม ผู้ที่มีเพียงบุคคลสิทธิ เช่น ผู้จะซื้อแม้จะขอให้เพิกถอนการโอนทางทะเบียนตามมาตรา ๑๓๐๐ มิได้ก็ตามแต่ก็อาจขอให้เพิกถอนการโอนนั้นได้ตามมาตรา ๒๓๗ ซึ่งเป็นเรื่องเจ้าหนี้ขอให้เพิกถอนนิติกรรมที่ลูกหนี้ได้ทำลงโดยรู้อยู่ว่าจะเป็นทางให้เจ้าหนี้เสียเปรียบ ดังจะเห็นได้จากคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๘๐/๒๕๐๒ และ ๓๔๕๔/๒๕๓๓ ซึ่งวินิจฉัยว่า จำเลยที่ ๒ รู้ดีแล้วว่าจำเลยที่ ๑ ทำสัญญาจะขายที่ดินให้โจทก์และรับเงินค่าที่ดินบางส่วนไปแล้ว ยังรับโอนที่ดินจากจำเลยที่ ๑ ดังนี้ ถือว่าทำให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์ขอให้เพิกถอนการโอนได้ตาม มาตรา ๒๓๗
คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๐/๒๕๑๖ จำเลยทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินและบ้านจาก ม. แต่ยังชำระราคาไม่ครบ จำเลยจึงมิใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนตาม มาตรา ๑๓๐๐ คดีของจำเลยต้องด้วยมาตรา ๒๓๗
นอกจากที่กล่าวแล้ว กรณีที่ตกลงกันโอนที่ดินชำระหนี้ให้แก่เจ้าหนี้ เจ้าหนี้ก็อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนตาม มาตรา ๑๓๐๐ เช่นกัน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๐๙/๒๕๔๔)
(๒) บุคคลผู้ได้อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรมแต่ยังมิได้จดทะเบียนการได้มาตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคสอง เช่น ได้ที่ดินมาโดยการครอบครองปรปักษ์ตามมาตรา ๑๓๘๒ หรือโดยการรับมรดกตามมาตรา ๑๕๙๙ เป็นต้น แม้จะยังไม่จดทะเบียนก็ถือว่าอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนแล้ว เช่น
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๖๙/๒๔๘๗ รับมรดกปกครองที่ดินร่วมกันมา ผู้รับมรดกคนหนึ่งโอนที่ดินมรดกทั้งหมดให้บุตรโดยไม่สุจริตผู้รับมรดกอื่นฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนได้ตาม มาตรา ๑๓๐๐ และ ๑๓๕๙
คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๒/๒๔๙๐ ซื้อที่ดินและครอบครองเป็นเจ้าของมาเกิน ๑๐ ปี แม้จะไม่ได้แก้ทะเบียนโอนโฉนดกัน ก็ถือว่าผู้นั้นอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ มีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนที่ดินนั้นโดยไม่สุจริตได้ตามมาตรา ๑๓๐๐ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๘๘๖/๒๕๓๖ ก็วินิจฉัยอย่างเดียวกัน)
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๕๙๑/๒๕๔๘ โจทก์ จำเลยที่ ๑ และทายาทอื่นครอบครองที่ดินทรัพย์มรดกร่วมกันมา การที่จำเลยที่ ๑ โอนที่ดินให้แก่จำเลยที่ ๒ ที่ ๓ และที่ ๔ ซึ่งมิใช่ทายาทโดยไม่มีค่าตอบแทน โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการโอนเฉพาะส่วนของโจทก์ได้ตามมาตรา ๑๓๐๐
เจ้าหนี้ตามคำพิพากษาที่มีสิทธิรับโอนอสังหาริมทรัพย์ ก็อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อน เช่น
คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๗๖/๒๔๙๕ สิทธิของผู้จะซื้อที่ดินตามสัญญาจะซื้อขายนั้น เมื่อนำคดีมาสู่ศาลจนศาลพิพากษาให้ผู้จะขายโอนขายที่ดินให้แก่ผู้จะซื้อตามสัญญาจะซื้อขายนั้นแล้ว แม้คดีจะยังไม่ถึงที่สุดก็อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนตามมาตรา ๑๓๐๐ แล้ว ฉะนั้น ถ้าผู้จะขายขายที่ดินนั้นแก่ผู้อื่นไปในระหว่างคดียังไม่ถึงที่สุดโดยผู้ซื้อไม่สุจริตแล้ว ผู้จะซื้อมีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมนั้นเสียได้ตามมาตรา ๒๓๗ และ ๑๓๐๐
คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๙๖๑/๒๕๑๗ เดิมผู้ร้องฟ้องจำเลยให้โอนที่ดินให้ผู้ร้อง ศาลพิพากษาให้จำเลยโอนที่ดินให้ผู้ร้องแล้ว ต่อมาโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาของจำเลยได้ยึดที่ดินนั้นเพื่อชำระหนี้ ผู้ร้องจึงขอให้ศาลเพิกถอนการยึดทรัพย์ ดังนี้ แม้ที่ดินยังมีชื่อจำเลยในโฉนด ผู้ร้องก็มีสิทธิที่จะจดทะเบียนการได้มาก่อนโจทก์ ผู้ร้องจึงขอให้เพิกถอนการยึดที่ดินได้ตามมาตรา ๑๓๐๐
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๖๖/๒๕๒๐ ผู้ร้องซื้อที่ดินและตึกแถวจากโจทก์ ต่อมาผู้ร้องฟ้องโจทก์ ศาลพิพากษาตามยอมให้โจทก์โอนที่ดินให้ผู้ร้อง แต่โฉนดอยู่ที่จำเลยโดยโจทก์ให้จำเลยยึดไว้ต่างหนี้ จำเลยทำยอมความกับโจทก์ว่าจะคืนโฉนดเมื่อโจทก์ชำระหนี้ โจทก์ผิดนัด จำเลยจึงยึดที่ดินตามยอมทำการบังคับคดี ดังนี้ผู้ร้องอยู่ในฐานะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อน การบังคับคดีของจำเลยไม่กระทบถึงสิทธิของผู้ร้องตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่งมาตรา ๒๘๗
คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๐๗/๒๕๓๒ แม้โจทก์ยึดที่พิพาทก่อนศาลพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่พิพาทให้ผู้ร้อง แต่ต่อมาเมื่อศาลพิพากษาให้จำเลยโอนขายที่พิพาทให้ผู้ร้อง ย่อมถือว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อนตามมาตรา ๑๓๐๐ หากยังไม่มีการขายทอดตลาดที่พิพาท ผู้ร้องย่อมขอให้เพิกถอนการยึดได้ตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา ๒๘๗
คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๒๖๘/๒๕๔๐ ผู้ร้องยื่นคำร้องขอให้ปล่อยทรัพย์ที่ยึดในคดีนี้ โดยอ้างสิทธิตามคำพิพากษาในคดีก่อนซึ่งพิพากษาว่า ให้จำเลยแบ่งแยกโฉนดที่ดินส่วนที่เป็นของ ศ.ออกและโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ๙๒ ไร่ ให้แก่ผู้ร้อง หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนา และให้จำเลยรับเงินส่วนที่เหลือ ๖,๔๓๗,๔๘๐ บาท จากผู้ร้อง หากจำเลยไม่ยอมโอนกรรมสิทธิ์ให้ชดใช้เงินค่าปรับรวม ๓,๘๔๒,๕๒๐ บาท คำพิพากษาดังกล่าวให้สิทธิแก่ผู้ร้องมีฐานะเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาและมีสิทธิที่จะบังคับคดีตามขั้นตอนในคำพิพากษา หาใช่ให้สิทธิแก่จำเลยซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาที่จะเลือกปฏิบัติไม่ เมื่อผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาเกี่ยวกับที่ดินที่ยึดไว้ดังกล่าว ผู้ร้องจึงอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนเกี่ยวกับที่ดินอันเป็นทรัพย์ที่ยึดนั้นได้ก่อนตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๐๐ มีอำนาจยื่นคำร้องขอให้ปล่อยที่ดินอันเป็นทรัพย์ที่ยึดได้(คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๒๐๕/๒๕๔๓ ก็วินิจฉัยอย่างเดียวกัน)
เจ้าของกรรมสิทธิ์นั้นถือว่ามิใช่ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนดังที่บัญญติไว้ในมาตรา ๑๓๐๐ ฉะนั้น ผู้รับโอนจะอ้างว่าเสียค่าตอบแทนและรับโอนโดยสุจริต มาใช้ยันต่อเจ้าของเพื่อให้ได้สิทธิตามาตรา ๑๓๐๐ มิได้ ทั้งนี้ตามแบบอย่างคำพิพากษาฎีกาที่ ๒๐๔๙/๒๔๙๒ ซึ่งข้อเท็จจริงมีอยู่ว่า มีผู้ปลอมตัวเป็นโจทก์และเซ็นชื่อปลอมเป็นโจทก์ทำสัญญาจำนองที่ดินของโจทก์ไว้แก่จำเลยผู้รับจำนองโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน โจทก์ฟ้องขอให้เพิกถอนการจำนอง ศาลฎีกาวินิจฉัยว่า โจทก์มิใช่บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ แต่เป็นผู้จดทะเบียนเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว จะนำมาตรา ๑๓๐๐ มาใช้แก่กรณีนี้มิได้ การจำนองเป็นไปโดยสำคัญผิดในตัวบุคคลเป็นโมฆะ จึงให้เพิกถอนการจำนอง
ถ้าเป็นเรื่องที่จะต้องพิจารณาระหว่างเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมดัวยกัน กรณีก็ไม่อยู่ในบทบังคับของมาตรา ๑๓๐๐ เช่นกัน ดังจะเห็นได้จากคำพิพากษาฎีกาที่ ๔๗๕/๒๔๙๒ ซึ่งวินิจฉัยว่า โจทก์ที่ ๑ มีชื่อในโฉนดที่นาร่วมกับจำเลย ต่อมาโจทก์ที่ ๒ ซื้อที่นาเฉพาะส่วนของโจทก์ที่ ๑ จึงมีชื่อในโฉนดร่วมกับจำเลย โจทก์ที่ ๒ ฟ้องจำเลยขอให้แบ่งนาพิพาทให้ครึ่งหนึ่ง จำเลยต่อสู้ว่าส่วนของจำเลยมีมากกว่าครึ่งหนึ่งและได้ครอบครองเป็นส่วนสัดกันมา ดังนี้มิใช่กรณีตามมาตรา ๑๓๐๐ แต่เป็นปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ์รวมตามมาตรา ๑๓๕๗
ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้ก่อนจะขอให้เพิกถอนการจดทะเบียนโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ก็ต่อเมื่อ
1.การจดทะเบียนการโอนนั้น ทำให้ตนเสียเปรียบ
2.ผู้รับโอนรับโอนไปโดยไม่มีค่าตอบแทน หรือถ้าเป็นการโอนโดยมีค่าตอบแทน ผู้รับโอนก็กระทำการโดยไม่สุจริต
อย่างไรเรียกว่าทำให้ตนเสียเปรียบนั้น ย่อมแล้วแต่ข้อเท็จจริงเป็นเรื่องๆ ไป ตามธรรมดาการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไปให้ผู้อื่น ย่อมถือว่าทำให้ผู้ที่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนแล้วเสียเปรียบเสมอ แต่ถ้าเป็นการโอนทรัพยสิทธิคนละประเภทกับทรัพยสิทธิของผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อนแล้ว ย่อมไม่ถือว่าทำให้เสียเปรียบ เช่น ได้ภารจำยอมมาโดยอายุความตามมาตรา ๑๔๐๑ และ ๑๓๘๒ แต่ยังมิได้จดทะเบียน เจ้าของภารยทรัพย์โอนกรรมสิทธิ์ในภารยทรัพย์ให้บุคคลอื่นไปเช่นนี้ ย่อมไม่ทำให้ผู้ได้ภารจำยอมเสียเปรียบแต่อย่างใด เพราะภารจำยอมย่อมติดไปกับภารยทรัพย์ด้วย (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๐๐/๒๕๐๒) ฉะนั้น ผู้ได้ภารจำยอมจะขอให้เพิกถอนการโอนอสังหาริมทรัพย์นั้นตามมาตรา ๑๓๐๐ มิได้
อย่างไรถือว่ามีค่าตอบแทน หรือทำการโอนโดยสุจริตนั้น อาศัยหลักเดียวกับ มาตรา ๑๒๙๙
มาตรา ๑๓๐๐ บัญญัติแต่เรื่องการโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตเท่านั้น มิได้บัญญัติว่าต้องจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตด้วย แต่ก็ต้องเป็นที่เข้าใจว่าเนื่องจากการโอนตามมาตรา ๑๓๐๐ เป็นการโอนโดยการจดทะเบียน ฉะนั้น ข้อความที่ว่าผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น จึงต้องหมายความอยู่ในตัวว่าความสุจริตนั้น ต้องมีอยู่ในขณะโอน คือขณะจดทะเบียนด้วย
ถ้าผู้รับโอนรับโอนโดยเสียค่าตอบแทนและกระทำการโดยสุจริตแล้ว ผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้ก่อน ไม่มีอำนาจฟ้องขอให้เพิกถอนได้ คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๓๙๙-๑๔๐๐/๒๔๙๖ ภริยาโดยไม่ชอบด้วยกฎหมายของชาย อยู่กินกันมานาน เมื่อชายตายหญิงเชื่อว่าตนมีสิทธิรับมรดก จึงขอรับมรดกโฉนดที่ดินแล้วโอนขายให้บุคคลภายนอกผู้ซื้อโดยสุจริตและจดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว ทายาทของชายจะขอให้เพิกถอนมิได้
มาตรา ๑๓๐๐ เป็นเรื่องการโอนอสังหาริมทรัพย์ หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่มี คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๗๙/๒๔๗๙, ๑๐๔๖/๒๔๘๐ และ ๓๙๔/๒๕๓๔ วินิจฉัยว่าการจำนองก็อยู่ในบทบัญญัติมาตรา ๑๓๐๐ ซึ่งอาจจะขอให้เพิกถอนได้เช่นกัน
