การอยู่ร่วมกันในสังคม ต้องเอื้อเฟื้อเผื่อแผ่ ถ้อยทีถ้อยอาศัย น้ำพึ่งเรือ เสือพึ่งป่า สังคมจึงจะอยู่อย่างปกติสุข บ้านใกล้กัน ที่ดินติดกัน หากปรับความเข้าใจ โอนอ่อนผ่อนปรนซึ่งกันและกัน ก็จะได้ประโยชน์ทั้งสองฝ่าย แต่ถ้าไม่ยอมกัน จะเอาแบบนี้แบบนั้น ปัญหาเกิดทันที ตื่นเช้าขึ้นมาหันหน้าไปทางข้างบ้านแทนที่จะยิ้มได้ ก็กลายเป็นเครียดแทน หลักกฎหมายเรื่องภารจำยอม น่าจะเป็นทางออกสำหรับใครหลายคน ที่กำลังประสบปัญหา
ภารจำยอม คือ ทรัพยสิทธิชนิดหนึ่งที่ตัดทอนอำนาจกรรมสิทธิ์โดยทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์อันหนึ่งเรียกว่า ภารยทรัพย์ ต้องรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบกระเทือนทรัพย์สินของตน หรือทำให้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นเพื่อประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์อื่นที่เรียกว่า สามยทรัพย์ เช่น การที่เจ้าของที่ดินแปลง ก. มีสิทธิเดินผ่านที่ดินแปลง ข. หรือมีสิทธิวางท่อน้ำผ่านที่ดินแปลง ข. หรือมีสิทธิเข้าไปตักน้ำในที่ดินแปลง ข. หรือมีสิทธิใช้ลานดินในที่ดินแปลง ข. กองข้าวเปลือก หรือมีสิทธิปลูกโรงเรียนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินแปลง ข. เป็นต้น ดังนี้ถือว่าเจ้าของที่ดินแปลง ก.มีภารจำยอมเหนือที่ดินแปลง ข. ที่ดินแปลง ก. เรียกว่า สามยทรัพย์ ที่ดินแปลง ข.เรียกว่า ภารยทรัพย์
ภารจำยอม มีบัญญัติไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๓๘๗ ดังนี้
"อสังหาริมทรัพย์อาจต้องอยู่ในภารจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่าง ซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือ ต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น
มาตรา ๑๓๘๗ นี้ ภารจำยอมจะเกิดขึ้นได้ก็ต่อเมื่อ ประกอบด้วยหลักเกณฑ์ ดังนี้
๑.มีอสังริมทรัพย์สองอสังหาริมทรัพย์ด้วยกัน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๐๑๓/๒๕๔๐ ภารจำยอมเหนือที่ดินแปลงหนึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็ เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่นเท่านั้น) และอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่จำเป็นต้องเป็นที่ดินเสมอไป อสังหาริมทรัพย์อื่นเช่น บ้านเรือนก็อาจก่อให้เกิดภารจำยอม หรืออยู่ใต้ภารจำยอมได้ และอสังหาริมทรัพย์ทั้งสองนี้ไม่จำเป็นต้องอยู่ติดต่อกันด้วย (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๙๘/๒๕๑๐) แม้มีคลองสาธารณะคั่นอยู่ก็อาจเป็นทางภารจำยอมได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๐๔/๒๕๓๖)
แต่คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๙/๒๕๓๙ วินิจฉัยว่า การใช้ทางในที่ดินของบุคคลหนึ่งจะตกเป็นภารจำยอมโดยอายุความก็ต้องเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของบุคคลอื่นเท่านั้น ไม่ใช่เพื่อประโยชน์แก่ตัวบ้านซึ่งเจ้าของบ้านอาศัยสิทธิปลูกอยู่บนที่ดินของบุคคลดังกล่าว เจ้าของบ้านจึงไม่อาจอ้างการได้สิทธิทางภารจำยอมโดยอายุความได้
๒.อสังหาริมทรัพย์ทั้งสองอสังหาริมทรัพย์จะต้องเป็นของเจ้าของต่างคนกัน ถ้าเป็นของเจ้าของเดียวกันไม่มีทางจะเกิดภารจำยอมได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๙๔/๒๕๐๘) เดิมที่ดินเป็นแปลงเดียวกันผู้อยู่ในที่ดินนั้นใช้สิทธิในฐานะเป็นบริวารและโดยอาศัยอำนาจของเจ้าของเดิมซึ่งเป็นเจ้าของที่ดินรายเดียวกัน จะเกิดภาระจำยอมมิได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๖๖๖/๒๕๓๑) การเป็นเจ้าของต่างคนกันนั้นถือตามความเป็นจริง แม้จะยังมิได้แยกโฉนดออกจากกันก็ตาม (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๙๐/๒๕๒๐ โจทก์ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินส่วนหนึ่งแต่ยังมิได้แบ่งแยกโฉนดที่ดิน นอกนั้นเป็นของจำเลยล้อมรอบที่ดินของโจทก์อยู่ แม้ที่ดินของโจทก์และจำเลยอยู่ในโฉนดเดียวกัน แต่เมื่อแยกกันครอบครองเป็นเจ้าของคนละแปลงเป็นส่วนสัด ทางพิพาทซึ่งอยู่ในที่ดินของจำเลย ย่อมตกเป็นภารจำยอม แก่ที่ดินส่วนของโจทก์โดยอายุความได้) คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๕๔/๒๕๓๔ ได้กรรมสิทธิ์ที่ดินอันเป็นสามยทรัพย์มาโดยทางมรดก แม้จะยังไม่ได้เปลี่ยนชื่อในโฉนดเป็นของตน ก็ถือว่า อยู่ในฐานะเป็นเข้าของสามยทรัพย์ มีอำนาจฟ้องให้เปิดทางภารจำยอมได้
ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ก็เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตกเป็นภารจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์อีกแปลงหนึ่งได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๖๘๔๗/๒๕๓๙)
๓.อสังริมทรัพย์อันหนึ่งเรียกว่าภารยทรัพย์ต้องรับกรรมอบางอย่างหรือถูกตัดทอนสิทธิบางอย่างเพื่อประโยชน์แก่อสังริมทรัพย์อื่นเรียกว่า สามยทรัพย์ เช่น เจ้าของภารยทรัพย์ต้องยอมให้เจ้าของสามยทรัพย์เดินผ่านที่ดินของตน หรือยอมให้วางท่อประปาผ่าน ยอมให้ปลูกโรงเรือน หรือกันสาด (คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๔/๒๕๔๑) รุกล้ำหรือต้องงดเว้นไม่ปลูกเรือนให้บังทางลมหรือบังแสงสว่างแก่โรงเรียนของผู้อื่น หรือยอมให้เจ้าของโรงเรือนติดต่อใช้เสาของโรงเรือนตนเป็นที่วางคานโรงเรือนของเขาได้
ความสำคัญอยู่ที่ว่า กรรมบางอย่างหรือสิทธิที่ถูกตัดทอนนั้น ทำให้สามยทรัพย์ได้รับประโยชน์ หรือได้รับความสะดวกขึ้นหรือไม่ ถ้าเป็นเพียงประโยชน์หรือความสะดวกแก่ตัวบุคคลโดยไม่เกี่ยวกับอสังหาทรัพย์แล้ว ย่อมจะเกิดภารจำยอมไม่ได้ คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๐๐/๒๕๑๒ วินิจฉัยว่า คูพิพาทระหว่างที่ดินโจทก์จำเลยใช้เป็นทางเรือผ่านเข้าออกมา ๒๐ กว่าปี ต่อมาโจทก์จำเลยทำหนังสือรับรองว่า คูพิพาทเป็นทางเรือ และทางน้ำที่โจทก์จำเลยใช้ร่วมกัน จำเลยจะไม่ก่อสร้างอะไรลงในคูพิพาท ดังนี้คูพิพาทเป็นภารจำยอม จำเลยมีหน้าที่ทั้งตามกฎหมาย และหนังสือรับรองที่จะต้องงดเว้นไม่ทำการใดลงในคูให้เสือมประโยชน์แก่โจทก์
เนื่องจากภารจำยอมเป็นเรื่องเพื่อโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ มิใช่เพื่อประโยชน์ส่วนตัวของผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ฉะนั้น แม้เจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะมิได้ใช้สอยภารยทรัพย์เอง แต่เมื่อคนใดบนอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้สอยภารยทรัพย์นั้นก็เกิดภารจำยอมได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๓๕/๒๔๘๕) หรือเมื่อผู้ใช้ทางพิพาทได้ฟ้องคดีขอให้เปิดทางขอให้เปิดทางพิพาทอันตกอยู่ในภาระจำยอมแล้ว แม้ต่อมาผู้นั้นจะได้โอนขายที่ดินสามยทรัพย์ให้ผู้อื่นหลังจากที่ศาลชั้นต้นมีคำพิพากษาแล้ว ก็ไม่ทำให้อำนาจฟ้องระงับไป (คำพิพากษาฏีกาที่ ๑๐๕๒/๒๕๓๔)
เมื่ออสังหาริมทรัพย์ใดตกอยู่ภายใต้ภารจำยอมแล้ว ไม่แต่เพียงเจ้าของสามยทรัพย์เท่านั้นที่ใช้สอยภารยทรัพย์ได้ บุคคลที่อยู่บนสามยทรัพย์ตลอดจนแขกของเจ้าของสามยทรัพย์มีสิทธิใช้สอยภารยทรัพย์ได้เช่นเดียวกัน (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๒๗๓/๒๕๘๒) นอกจากนี้ผู้อาศัยสิทธิของผู้ซื้อในสามยทรัพย์ เช่น ผู้เช่าซื้อและผู้ทำสัญญาจะซื้อสามยทรัพย์ ก็มีสิทธิในภารยทรัพย์ด้วย (คำพิพากษาฎีกาที่ ๙๘๔-๙๘๕/๒๕๓๙) แต่เจ้าของสามยทรัพย์จะเปิดที่ดินของตนให้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นเข้ามาใช้ทางภารจำยอมด้วยไม่ได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๒๓๒๐/๒๕๓๙)
อสังหาริมทรัพย์อาจตกอยู่ภายใต้ภารจำยอมก็เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่นเท่านั้น ฉะนั้นจะอ้างว่าใช้ที่ดินเพื่อประโยชน์แก่การค้าน้ำแข็งหาได้ไม่ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑-๑๓/๑๕๐๓ ใช้ทางพิพาทสำหรับวางสินค้าจำหน่าย ก็ไม่ใช่เกี่ยวกับประโยชน์ของอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิดสิทธิภารจำยอม (คำพิพากษาฎีกาที่ ๘๗๒๗/๒๕๔๔) แต่ถ้าอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้เพื่อประโยชน์เกี่ยวแก่การค้าด้วย ภารจำยอมก็ย่อมมีได้ เช่น เจ้าของโรงสีข้าวในที่ดินแปลงหนึ่งใช้ที่ดินของจำเลยผ่านเข้าออกไปสู่ทางสาธารณะ แม้จะใช้ทางนั้นเพื่อประโยชน์ในการบรรทุกข้าวไปขายด้วยก็ยังคงได้สิทธิภารจำยอม (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๒๐๔/๒๕๑๑)
เนื่องจากภารจำยอมเกิดขึ้นเพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์ ฉะนั้นผู้ที่จะฟ้องบังคับภารจำยอมต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ที่ดินที่โจทก์ครอบครองเป็นที่สาธารณสมบัติของแผ่นดิน โจทก์จึงไม่ใช่เจ้าของที่ดินไม่มีอำนาจฟ้องบังคับภารจำยอม (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๙๖๓/๒๕๓๗) ผู้เช่าหรือผู้อาศัยในอสังหาริมทรัพย์ไม่อาจมีสิทธิในภารจำยอมจึงไม่มีอำนาจฟ้อง (คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๓๘/๒๕๐๓, ๑๔๖๖/๒๕๐๕ และ ๒๖๙/๒๕๓๙) การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ถือตามความเป็นจริง แม้จะยังมิได้รับโอนทางทะเบียนก็ตาม คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๕๔/๒๕๓๔ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ตามความเป็นจริง ก็ฟ้องขอให้เปิดทางภารจำยอมได้ (เพียงแต่เป็นทายาทมีสิทธิรับมรดกสามยทรัพย์ และยังมิได้มีการรับโอนสามยทรัพย์ทางทะเบียน) ในทำนองเดียวกัน ทรัพย์ที่ตกอยู่ภายใต้ภารจำยอม ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ฉะนั้นเฉพาะแต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้นจะถูกฟ้องได้ ผู้เช่า อสังหาริมทรัพย์ไม่อาจจะถูกฟ้องบังคับภารจำยอมได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑-๑๓/๒๕๐๓)
การได้มาซึ่งภารจำยอม
ภารจำยอมอาจได้มา ๓ วิธีด้วยกัน คือ
๑.โดยนิติกรรม
๒.โดยอายุความ
๓.โดยผลแห่งกฎหมาย
การได้มาโดยนิติกรรม เป็นการตกลงระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ที่จะให้อสังหาริมทรัพย์หนึ่งตกอยู่ภายใต้ภารจำยอมเพื่อประโยชน์ แก่อสังหาริมทรัพย์อีกอันหนึ่ง โดยจะมีค่าตอบแทนหรือไม่ก็สุดแล้วแต่ เช่น เจ้าของที่ดินแปลง ก.ยอมให้เจ้าของที่ดินแปลง ข.ได้ภารจำยอม เหนือที่ดินแปลง ก.ในอันที่ีจะเดินผ่านไปสู่ทางสาธารณะมีกำหนด ๑๐ ปี หรือเจ้าของที่ดินแปลง ก. ตกลงจะไม่ปลูกอาคารปิดกั้นทางลม และแสงสว่างแก่โรงเรือนของ ข.มีกำหนด ๒๐ ปี เป็นต้น
การทำนิติกรรมเพื่อให้ได้มาซึ่งภารจำยอมนี้ต้องอยู่ภายใต้ ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๒๙๙ วรรคแรก ด้วยกล่าวคือ ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นไม่บริบูรณ์เป็นภารจำยอมใช้ยันบุคคลภายนอกได้ แต่ก็อาจใช้บังคับระหว่างคู่สัญญาในฐานะเป็นบุคคลสิทธิได้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๖๐/๒๕๐๗, ๔๒๗/๒๕๒๓, ๓๓๓๓/๒๕๔๙) และสิทธิดังกล่าวย่อมตกทอดแก่ทายาท ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา ๑๕๙๙, ๑๖๐๐ เพราะตามกฎหมายหรือโดยสภาพมิใช่เป็นสิทธิเฉพาะตัวของคู่สัญญาโดยแท้ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๒๒๗/๒๕๓๓)
การได้มาโดยอายุความ มีบัญญัติไว้ใน มาตรา ๑๔๐๑ ว่า "ภารจำยอมอาจได้มาโดยอายุความ ท่านให้นำบทบัญญัติว่าด้วยอายุความได้สิทธิอันกล่าวไว้ในลักษณะ ๓ แห่งบรรพนี้มาใช้บังคับโดยอนุโลม"
อายุความได้สิทธิที่จะนำมาใช้คือ มาตรา ๑๓๘๒ ฉะนั้นถ้าเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ใช้สอยอสังหาริมทรัพย์อื่น โดยความสงบ โดยเปิดเผย (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๒๓๖/๒๕๔๖) และด้วยเจตนาจะได้ได้สิทธิภารจำยอมในอสังหาริมทรัพย์นั้นติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี ย่อมได้ภารจำยอมเหนืออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยไม่จำเป็นว่าจะต้องมีประชาชนทั่วไป หรือ บุคคลอื่นใช้เป็นประจำด้วยหรือไม่ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๕๕๘๓/๒๕๓๖) และไม่ต้องคำนึงว่าภารยทรัพย์นั้นจะเป็นของผู้ใดหรือเจ้าของสามยทรัพย์จะต้องรู้ว่าใครเป็นเจ้าของภารยทรัพย์นั้น (คำพิพากษาฎีกาที่ ๓๐๕๙/๒๕๔๕)
การได้ภารจำยอมโดยอายุความนี้ อาจนำมาตรา ๑๓๘๑ มาใช้บังคับ และถ้าเป็นภารจำยอมเกี่ยวกับทางเดิน แม้จะย้ายทางเดินเพราะมีความจำเป็นทางฝ่ายเจ้าของที่ดิน แต่หากยังอยู่ในที่ดินแปลงเดียวกันก็นับระยะเวลาติดต่อกันได้ ดังจะเห็นได้จากคำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๓๔/๒๕๑๖ และ ๔๔๖/๒๕๔๑ ซึ่งวินิจฉัยว่า ผู้ใชทางเดินโดยความยินยอมของเจ้าของที่ดินอาจได้ภารจำยอมโดยอายุความได้ ถ้าต่อมาได้ใช้ทางโดยอาการที่ถือสิทธิเป็นปรปักษ์ต่อเจ้าของที่ดิน การที่ผู้ใช้ทางต้องย้ายทางที่ใช้อยู่เดิมไปใช้ทางใหม่ในที่ดินแปลงเดียวกัน เพราะเจ้าของที่ดินปลูกบ้านทับทางนั้นเป็นไปเพื่อประโยชน์ของเจ้าของที่ดิน จึงต้องนับอายุความทางภารจำยอมติดต่อกัน นอกจากนี้ บทบัญญัติ ในมาตรา ๑๓๘๒, ๑๓๘๕ ย่อมจะนำมาใช้บังคับเกี่ยวกับการได้ภารจำยอมโดยอายุความด้วย เช่น คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๖๖/๒๕๐๕ แม้ผู้เช่าจะไม่มีสิทธิบังคับภารจำยอม แต่ถ้าต่อมาผู้เช่ากลายมาเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ก็มีสิทธิในภารจำยอมได้ และมีสิทธินับระยะเวลาตอนเป็นผู้เช่าที่ได้ใช้ภารยทรัพย์รวมเข้ากับตอนเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ เพราะการใช้ภารยทรัพย์ ไม่จำเป็นที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องใช้เอง คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๑๓/๒๕๐๔ ตอนแรก โจทก์ที่ ๑ เช่าที่ดินปลูกบ้านอยู่ และโจทก์ที่ ๒ เช่าบ้านอยู่ โจทก์ทั้งสองได้ใช้ทางพิพาทเข้าออกสู่ทางสาธารณะเรื่อยมา ตอนหลังโจทก์ทั้งสองซื้อที่ดิน และคงใช้ทางพิพาทตลอดมา เมื่อระยะเวลาทั้งสองตอนเกิน ๑๐ ปี โจทก์ย่อมได้ภารจำยอมในทางพิพาทโดยอายุความ (คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๐๘๒/๒๕๒๖ ก็วินิจฉัยอย่างเดียวกัน) คำพิพากษาฎีกาที่ ๗๒๑/๒๕๑๘ ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนับเวลาที่เจ้าของเดิมเดินผ่านที่ดินติดต่อกันเพื่อได้ภารจำยอมเหนือที่ดินนั้นได้ ถ้าเลิกใช้ หากกลับมาใช้ใหม่ไม่ถึง ๑๐ ปี ยังไม่ได้ภารจำยอม การกลับมาเยี่ยมบ้านเดือนละ ๒-๓ ครั้ง ไม่เป็นการใช้ทางพิพาท
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๔๐๔/๒๕๓๙ ภารจำยอมก่อตั้งขึ้นสำหรับเจ้าของสามยทรัพย์ การที่ผู้เช่าที่ดินจากกระทรวงการคลังขนส่งไปรษณีย์ในกิจการของผู้เช่าผ่านที่ดินของผู้อื่น มิได้เป็นการใช้แทนหรือทำในนาม หรือเพื่อประโยชน์ของกระทรวงการคลัง แม้จะใช้มานานกว่า ๑๐ ปี ก็ไม่ก่อให้เกิดภารจำยอมแก่กระทรวงการคลัง
คำพิพากษาฎีกาที่ ๑๗๘๘/๒๕๔๑ โจทก์เป็นเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งใช้ทางพิพาทยังไม่ถึง ๑๐ ปี แม้เจ้าของที่ดินแปลงอื่นได้ใช้ทางเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของเขาเกิน ๑๐ ปี แต่เมื่อมิได้ใช้เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินของโจทก์ จึงนำระยะเวลาที่เจ้าของที่ดินแปลงอื่นใช้ประโยชน์ในทางนั้นมารวมเพื่อให้ที่ดินของโจทก์ได้ภารจำยอมโดยอายุความไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ ๔๐๑๓/๒๕๔๑ ภารจำยอมเหนือที่ดินแปลงหนึ่งจะเกิดขึ้นได้ก็เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินแปลงอื่นเท่านั้น เมื่อเดิมที่ดินของโจทก์และที่ดินของจำเลยที่ ๒ เป็นที่ดินแปลงเดียวกัน โดยมี ฮ. และ บ. เป็นเจ้าของร่วมกัน แม้ ฮ.จะใช้ที่ดินส่วนหนึ่งเดินเกินกว่า ๑๐ ปี แล้วก่อนขายให้โจทก์ ก็ไม่ก่อให้เกิดภารจำยอมเหนือที่ดินของ ฮ. เอง การที่โจทก์ใช้ทางเดินนั้น โดยอาศัยสิทธิของ ฮ. ก่อนซื้อที่ดินจาก ฮ. ย่อมไม่ก่อให้เกิดภารจำยอมเหนือที่ดินดังกล่าวเช่นกัน ดังนั้น การนับเวลาการได้ภารจำยอมโดยอายุความยังไม่เริ่มต้น จึงไม่อาจนำเวลาดังกล่าวนับรวมกันได้ ต่อมาเมื่อมีการแบ่งแยกที่ดินออก และมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้เป็นของโจทก์แปลงหนึ่งและของจำเลยที่ ๒ อีกแปลงหนึ่งแล้ว หลังจากกนั้นการใช้ทางส่วนที่ผ่านที่ดินของจำเลยที่ ๒ จึงเป็นการใช้อสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยปรปักษ์อันจะก่อให้เกิดภารจำยอมได้ อายุความที่จะได้ภารจำยอมต้องเริ่มนับตั้งแต่เวลาได้มีการแบ่งแยกและโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่โจทก์ (มีคำพิพากษาฎีกาที่ ๓๒๒๓/๒๕๔๒ วินิจฉัยอย่างเดียวกัน)
#ต้องการฟ้องคดีเรื่องภารจำยอม ติดต่อ ทนายความ 0986165819
